一、区县国有资产盘活布景
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01、政策局势驱动
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政策两全性和深刻性走上新台阶。
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（1）顶层设计和配套支持强化。2022年后国务院和有关部委均出台系列政策领导存量国有资产盘活 ，资产盘活顶层设计由索求阶段进入系统深入阶段。其中2022年5月国务院出台的19号文初次将“盘活存量资产”写入文件标题 ，同时强调支持民间本钱和市场主体参加资产盘活 ，被以为是资产存量盘活里程碑式的文件 ；以此为纲领 ，上交所、发改委、天然部、国资委、财政部、证监会等有关部委配套政策相应出炉 ；各地域自19号文出台后也跟进造订了有关存量资产盘活政策。盘活存量国有资产资源、两全存量和增量资产已成为各级国资监管机构的沉要诉求 ，在此背后也显示出了国资国企鼎新的着力点 ，并隐含着高质量发展阶段处所投融资模式转变的趋向。
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（2）国有资产盘活领域进一步扩充。纵历来看 ，在经营性国有资产方面 ，19号文对“沉点领域”进行了划定 ，除基础设施项目资产之表 ，还涉及了综合交通枢纽刷新、工业企业退城进园、老旧厂房、文化运动场馆和闲置地皮 ，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。横历来看 ，除经营性国有资产表 ，行政治业性国有资产也被纳入覆盖领域。如22年10月出台的124号文提出要加快推动行政治业单元各类国有资产盘活利用 ，成立健全资产盘活工作机造 ，通过自用、共享、调剂、出租、措置等多种方式 ，提升资产盘活利用效能。
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（3）政策操作指引性进一步深入。以19号文为例 ，在关于聚焦盘活存量资产的沉点方向中进一步细化了沉点领域、沉点区域和沉点企业 ；在优化美满存量资产盘活方式中 ，明确划定了蕴含REITs、产权买卖、阐扬国有本钱投资、运营公司职能、存量盘活和改扩建有机结合、挖掘低效闲置资产和归并沉组在内的七大行动 ；此表在政策支持、风险防控行动和组织保险等框架下别离做了具体可操作性论述。
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02、盘活需要加码
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各地域当局的器沉水平升级。
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（1）从盘活体量来看 ，存量资产规模亟待消解。四十多年的区县城镇化发展使得大量存量资产得以堆集 ，要想化解处所当局债务风险和财政压力 ，底子上推动经济发展 ，必要挖掘、盘活可能变现的资源最大化项目 ，把盘活腾挪出的资金聚焦在关键领域和幽微环节 ，调整产业结构 ，能力改善当前资金欠缺之困局 ，同时化解有可能由于违约而产生的债务风险。
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（2）从经济指标来看 ，资产回报率和营收率低 ；乇史矫 ，2022年处所国有企业的资产回报率仅为0.7% ，中央企业资产回报率约为2.4% ，整个国有企业（非金融）的资产回报率约为1.3% ；营收率方面 ，2017年国有控股企业的资产营收率为34.4% ，到2022年仅为23.6% ，五年间降低了十个百分点。
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（3）从内部治理来看 ，区县国资治理问题凸显。相对于央企和省市国企 ，区县国有资产治理存在治理粗放 ，权属不明、底数不清、闲置浪费等系列问题 ，大部门区县国企真正不足的现实上不是资产自身 ，而是资产的盘活与运营能力 ，若未来深度参加市场化竞争 ，亟需破解若何实现资产盘活变现的难题。
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（4）从融资空间来看 ，国资平台公司市场化融资受限。作为处所国资的投资运营主体 ，国资平台公司最沉要的职能之一是进行市场化融资 ，但大无数区县级国资平台公司的主体信誉评级仍处于较低程度 ，还本付息压力较大 ，造约市场化融资空间。未来必要基于县域当局性资产资源天赋情况 ，加大资产盘活力度 ，将可产生现金流的资产注入到公司 ，扩大资产规模 ，逐步加强公司主体信誉 ，提升市场化融资能力。
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二、各地域资产盘活特点总结
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共性来看 ，各地域凭据国度政策导向因地施策 ，总体出现六大特点：一是通过盘活资产来化债、缓解财政压力的意愿更为强烈。二是凸起层级差距 ，多地凭据省市县级特点分层确定沉点盘活领域。三是凸起强调资产证券化工具。四是沉点领域更为细化 ，关注城市更新、保租房建设、“一老一幼”领域、资产盘活与招商引资和产业转型的结合等。五是科学的顶层设计和整体推动 ，强调处所国企尤其是两类公司阐扬职能作用。六是强化数字创新在资产治理和资产买卖方面的赋能。
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个性来看 ，分歧经济发展水平的地域在盘活动机、盘活方式、盘活过程等方面差距显著。动机方面 ，经济蓬勃地域相对越发聚焦社会本钱的引入和资产增值后的超额收益 ，而债务率相对较高的地域则更注沉化解债务 ；吞聿剐略鐾蹲嗜笨 ；方式方面 ，经济蓬勃地域在盘活模式选择上有更矫捷辽阔的空间 ，如Pre-REITs模式、数字化治理模式、当局基金模式、两类公司模式等 ；过程方面 ，经济蓬勃地域目前资产盘活推动进入深入期 ，所覆盖的盘活资产类型越发宽泛 ，而欠蓬勃地域仍沉点在存量规模较大的地皮、房产、闲置或低效无效资产等领域实际索求。
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三、资产盘点分类梳理
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依照资产属性 ，将待盘活资产划分为现金类、资源类、金融类和经营项目类。
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依照经营情况和开发潜力 ，将待盘活资产分为强收益能力、低效待提升、无效待措置三大类。
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三、资产盘活关键蹊径
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凭据19号文以及区县实际中利用较广的资产盘活方式 ，目前特许经营权、产权买卖、购置与改扩建、REITs等四种方式较为普遍。
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01、特许经营权
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目前各地当局通过分歧方式布局了各类特许经营权项目并凭据项目规划 ，通过竞争性方式筛选特许经营者。该模式能够合用的领域蕴含能源环保、市政工程、交通水利、公租房等领域。
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实际案例-沉庆多区县特许经营权项目。沉庆部门区县在通过让渡特许经营权的方式获取经营收入 ，涉及蕴含公共停车位、构筑垃圾消纳场、养老机构、汽车充电设施、户表告白等领域 ，期限为十到三十年不等。如江北区停车位让渡 ，期限为10年 ，成交价值在12亿元以上。
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02、产权买卖
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可充分利用产权买卖所的价值发现职能 ，推动资源优化配置 ，通过挂牌出让实现资金有效回笼 ，如闲置用地、储蓄地皮、房、国有林场、厂房、鱼塘等均可通过产权买卖进行盘活。
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实际案例-乐山市市中区鱼塘产权买卖项目。该区的鱼塘由于治理问题导致多年闲置 ，镇党委决定与乐山所合作 ，通过产权买卖将鱼塘进行出租实现资产增值 ，最终溢价率约为77% ，将为社区经济增收约13万元。
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03、资产更新刷新
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资产分类更新刷新有助于索求资产运营附加价值 ，形成增值型资产运营服务系统。如公园刷新、老旧矿区刷新、服装批发市场、农贸市场刷新等 ，能够在更新刷新后期增长物业服务等实现协同增值效应。
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实际案例-北京市西城区金融科技中心刷新升级项目。该项目将北京动物园服装批发市场-四达大厦升级刷新为新动力金融科技中心 ，创新索求了“基金+城市更新”的轻资产受托经营合作模式 ，用打造智慧城市综合体的方式投合了发展趋向 ，被多家电视台和报刊宣传报路。
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04、基础设施REITs和资产证券化
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可先期通过提升资产价值创造可持续的长远回报 ，再借助REITs上市等蹊径退出项目 ，获取资产市场溢价空间。目前在清洁能源、交通水利、保险性住房、贸易物业等传统基建领域以及国有企业供给链、融资租赁等领域都已得到较为宽泛的利用。
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实际案例-双流区空港保理ABS资产证券化项目。该项目为四川首单区县级保理资产支持证券项目 ，以正向保理业务产生的应收账款为底层资产 ，越发凸起底层资产的质量。这次刊行可能拓宽集团融资渠路 ，优化公司现金流 ，提高资产经营效益。
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05、其他措施
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资产租赁模式案例-三台县公共闲置资产招商租赁。三台县村落振兴平台公司将四所闲置学堂通过招商引资的方式出租给一家出产鞋服的公司 ，每年实现产值达到4个亿 ，提供约1200个就业岗位。
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股权合作模式案例-汉阴县索求股份合作模式。汉阴县通过闲置资产入股的方式推动全县国有资产盘活 ，将闲置的厂房、宿舍、办公楼入股到拥有市场潜力、持续经营能力和盈利能力较好的专业合作社和领头羊企业 ，尝试按股分红。
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平台化运营模式案例-安吉县国控公司索求资产买卖平台模式。该公司与一家绿色采购服务平台通过联盟合作搭建了线上国资买卖服务平台。截至目前 ，服务平台实现挂牌公式项目约40个 ，买卖额靠近24亿元 ，打造了资产买卖平台服务模式新样板。
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委托经营模式案例-双牌县自来水厂委托经营项目。双牌县水务投委托永州市水务公司经营自来水 ，委托期限为1年 ，该项目推动了双牌县自来水厂的资产盘活 ，为该县经济发展贡献了新生力量